住宅ローン控除とは

住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用してマイホームを購入・建築・リフォームした場合に、ローン残高の一定割合が所得税から直接差し引かれる税額控除です。

所得控除（所得から差し引いて税率をかける）と異なり、計算された税額から直接差し引くため節税効果が非常に大きい制度です。

令和4年〜令和7年の制度（現行制度）

2022年（令和4年）の改正で控除率が1%から0.7%に引き下げられましたが、控除期間が最長13年間に延長されました。

控除額の計算

年間控除額 = 年末の住宅ローン残高 × 0.7%

借入限度額と最大控除額

住宅の種類借入限度額最大控除額（13年合計）
長期優良住宅・低炭素住宅5,000万円455万円
ZEH水準省エネ住宅4,500万円409.5万円
省エネ基準適合住宅4,000万円364万円
その他（一般住宅）3,000万円273万円

控除額が所得税を超える場合、住民税から最大9.75万円（年）の還付があります（令和4年以降は97,500円が上限）。

適用条件

条件内容
住宅の床面積50㎡以上（合計所得1,000万円以下なら40㎡以上でも可）
返済期間10年以上のローン
居住要件取得・入居後6ヶ月以内に入居し、各年12月31日まで居住
所得要件合計所得金額2,000万円以下
転居転居すると原則適用外（転勤など一時的な場合を除く）

初年度：確定申告が必須

住宅ローン控除の初年度は必ず確定申告が必要です（年末調整だけでは申告できません）。

必要書類

書類入手先
確定申告書e-Taxで作成
（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書e-Tax / 税務署
登記事項証明書法務局（e-Taxは添付不要）
売買契約書（建物・土地）のコピー不動産業者
住宅ローンの年末残高証明書金融機関（10〜11月頃到着）
源泉徴収票勤務先
住民票の写し市区町村（e-Taxは添付不要）

長期優良住宅・ZEH・省エネ住宅の場合は、適合証明書等も必要です。

2年目以降：年末調整で対応

2年目以降は税務署から送付される書類と金融機関の残高証明書を使って年末調整で申告できます。

  1. 10〜11月頃に金融機関から「住宅ローン残高証明書」が届く
  2. 税務署から「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」が届く（2年目のみ。以降はまとめて届く）
  3. 会社の年末調整書類に添付して提出

所得税で控除しきれない場合（住民税への振替）

住宅ローン控除額が所得税額を超える場合、超過分は住民税から控除されます（上限あり）。

適用時期住民税からの控除上限
令和4年以降入居前年の課税所得 × 5%（最大97,500円）
令和3年以前入居前年の課税所得 × 7%（最大136,500円）

繰り上げ返済に注意

繰り上げ返済でローン残高が減ると控除額も減少します。一方、残高が減れば将来の利息負担も減ります。どちらが得かは残高・金利・控除適用年数を比較して判断しましょう。

残高が0になるか、返済期間が10年未満になると控除が受けられなくなります。

既存住宅（中古住宅）の場合

中古住宅でも一定の要件を満たせば住宅ローン控除が受けられます。

  • 借入限度額：新築より低め（長期優良住宅等で3,000万円、その他で2,000万円）
  • 耐震基準：昭和57年1月1日以降建築か、耐震基準適合証明書が必要
  • 登記上の床面積：50㎡以上

リフォームと同時に購入した場合も対象になります（一定条件あり）。